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2021 年 10 月 8 日
重要稅務訊息 110.09
- 稅務文章
- 房地合一稅2.0營利事業出售不動產交易所得計算方式。
※ 計算公式：
收入－取得成本－可直接合理明確歸屬或應分攤之費用、利息或損失
＝房屋、土地交易所得額 － 土地漲價總數額
※ 土地漲價總數減除上限：交易當年度公告土地現值―前次移轉現值
超過上限部分不可減除，但超過部分計算繳納的土地增值稅可列為費用
◎ 房地交易所得計算―分開計稅
【計算規定】：
★ 房地交易所得額(A)＝房地成交價―取得成本―必要費用
A＞0 (應先判斷可減除之土地漲價總數)
A―漲價總數額 ≧ 0，課稅所得＝A―漲價總數額
A―漲價總數額 < 0，課稅所得＝0
A≦0
❶ 不得減除土地漲價總數。
❷ A應先自當年度適用相同稅率之房地交易所得中減除。
❸ 減除不足部分，再自當年度適用不同稅率之房地交易所得中減除。
應逐筆計算交易所得，以及可扣除之土地漲價總數。
【虧損扣除】：
★ 可扣除之損失金額：
- 當年度不同稅率之損失，可選擇有利之順序抵減。
- 前10年核定交易損失。(所得稅法第24-5條、作業要點第21點)
- 抵減順序：
- 同稅率交易所得、損失必需先互抵。
- 當年度不同稅率之損失扣抵金額，可考慮可減除土地漲價總數後決定扣抵金額，扣抵不足尚有餘額時，可留抵10年。
此損失不可與其他營利事業所得互抵。 - 經(1)及(2)之後，仍有所得，可再扣除前10年核定交易損失。
◎ 興建房屋完成後第一次移轉之房地交易―合併計稅
【計算規定】：
★ 房地交易所得額(A)＝房地成交價―取得成本―必要費用
A＞0 (應先判斷可減除之土地漲價總數)
A―漲價總數額 ≧ 0，課稅所得＝A―漲價總數額
A―漲價總數額 < 0，課稅所得＝0
A≦0
❶ 不得減除土地漲價總數。
❷ A得自營利事業所得額中減除。
應逐筆計算交易所得，以及可扣除之土地漲價總數。
【虧損扣除】：
★ 可適用所得稅法第39條規定，盈虧互抵10年。
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